备受期待的楼市财税政策，终于落地了。

昨日，财政部正式发布楼市三项税收优惠政策。

①契税，1%低税率优惠的面积标准由90㎡提高到140㎡。

②取消普宅和豪宅界限，所有住宅满两年免征增值税。

③土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

三项政策，对于购房者或房企来说，都是实打实的利好。

对于新政的出台，有人可能已经习以为常。

明源君倒认为，今非昔比。大家是否留意到，自从9月底以来，房地产利好可谓接二连三，新政的密集程度是此前从未有过的。

为什么这么“急”？

这不仅是因为政策的边际效应在减弱，更是因为房地产面临着的，是时间短与任务重的双重考验。正如我们此前提到的，留给房地产的时间不多了。

房地产的问题，说到底是供需失衡的问题。目前全国商品房库存量仍处于历史高位，去库存迫在眉睫。

好在，房地产救市组合拳正在形成合力，从去库存到稳楼市，走势越来越清晰了……

今年楼市库存有所下降

但仍处于近10年高位

自2015起，中国房地产经历了一场规模浩大的去库存。时隔十年，楼市又一次陷入库存过剩问题。而且，这一次的去库存压力，比上一次更大。

国家统计局的数据显示，截止9月末，全国商品房待售面积为73177万平方米，较去年同比增长13.4%。其中，住宅待售面积增长20.8%。

从历年的数据来看，当前全国商品房量库存已经达到近10年来的高位，比2015年的时候还要略高。

数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院

而九月份的数据，还是今年以来的低点。真正的峰值出现2月，当时库存量达到了75969万平方米。此后，数值开始往下走，前九个月累计减少了2792万平方米。

数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院

这是全国层面的数据，不同城市库存量和去化周期还有所区别。整体来说，高能级的一线城市库存量较低，且销售情况相对好点，平均去化周期也短些。

比如924新政以来，深圳楼市的反馈非常积极，销售提速明显，十月份仅用一个月的时间就消化了过去两三个月的房源量。而且十一月份以来，市场热度不减，热销行情还在延续。头部房企都在用的视频营销管理平台，点击了解

据乐有家的统计，本月上旬深圳新房已经网签2732套，环比暴增12倍，认购量更是达到了4314套。

当然，十月初受到国庆长假影响基数本身就比较低。不过，即便和普通月份相比，数据表现也很不错。十一月上旬成交量已超过或接近此前多个月份整月的成交量。

数据来源：深圳市房地产信息平台，制图：明源地产研究院

早在十月份底的时候，网上就有声音称深圳新房库存告急，假设没有新增房源入市，按照十月份的去化速度深圳新房只够卖6-7个月。

当然，假设仅仅是假设。事实是，热销的同时，一大批新房正在涌入市场。

据深圳中原研究中心监测，十月份深圳共批售了18个新房，为今年最高，预计将为市场新增5967套住宅。

另，据机构预测，截止十一月份上旬，深圳新房的去化周期连续两个月回落，回落到18个月内。

不过，十一月入市的项目量仍维持在高位。深圳房信网统计，近期待入市新房数量达到22个。

如此看来，即便十一月份销售量与上个月持平，去化速度未必跟得上房源新增速度。

放眼全国，深圳楼市的库存压力算是小的。如果从更大范围来看，去库存依然任重道远。

易居研究院的一份报告显示，截止7月份全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月，其中二线代表城市为21.2个月，三四线城市的情况尤其令人担忧，达到了34.2个月，比合理范围（12-14个月）高出两倍不止。

全国各地的库存压力，都不容低估。

房地产止跌回稳

关键是把库存降下来

九月底中央打出了新一轮救市组合拳，并重磅定调房地产“止跌回稳”。可以说，这是自2021年救市以来，对于房地产走向最明确也最有力的定调。

当前的大环境，用“内忧外患”来形容恐怕都不为过。要推动房地产止跌回稳，显然并不容易。但再难，都必须做，而且必须做成。

1、大环境要求，房地产必须止跌回稳

明源君此前曾不止一次提到，不要低估中央稳房地产的决心。

现在，这句话有必要再提醒一次。因为，站在当前这个特殊节点上，房地产企稳的必要性，比以往任何时候都要高。

为什么这么说？

我们知道，拉动经济增长的三驾马车分别是：消费、投资、出口。

自特朗普当选那一刻起，“出口”注定面临极大不确定性，必须做好最坏打算。

大选期间，特朗普便已放话，将对所有中国制造的商品加征60%的关税，如果这一政策真的实施，对中国出口将是巨大打击。

而投资方面，基建投资的边际效应已明显减弱，加上地方普遍面临化债压力，基建大规模扩张显然也不现实。

出口不行，基建承压，消费无论如何都必须顶起来，经济发展才有戏。

而在消费端，楼市是重中之重。

房子才是最大额的消费品。没有房子作为载体，其他的消费，即便是家电家具等更新，都只是小打小闹。

而一旦房地产交易回温，将带动下游装修装饰家电家具等一系列产业一起升温。让更多人加入到这个大宗消费，才能让内循环有效的跑起来。

2、去库存才能稳房价，稳房价才能稳成交

经济学的基本原理，价格是由供需关系决定的。当前房地产最大的问题在于供需失衡，也就是供应过多而有效需求不足。

中央提出的房地产“止跌回稳”，首先是价格止跌回稳。

如果复盘近三年的政策，会发现一个有意思的变化。

前两年，常常听到某地限制房地产项目降价的消息。而当前，商品房备案价制度已普遍废除，土地出让也取消了限价。从土地供应到住宅销售，都重新回到市场定价。

这就应了那句话：堵不如疏。面对持续低迷的楼市，当前的政策是从供需两端同时发力，为购房者和房地产企业提供支持，核心就是推动楼市去库存，从而实现房地产止跌回稳。

需求端：释放潜在购房力，驱动有需求的群体入市。

一方面，楼市过热时期出台的各种调控手段，包括限购、限贷、限价、限商、限售等，除了个别城市外基本都取消了。

放宽购房门槛，是为了释放潜在购买力，让有需求的群体能够放心置业。

二是降低购房成本。包括降首付比例、降房贷利率、取消豪宅税、提高契税标准等，都是为了降低购房压力；还有一些地方还直接给购房发补贴，也是类似道理。

供应端：多举并下，消灭市面上一部分库存。

目前已出台有力措施，主要包括：

政府收购存量房，直接将市面上滞销的商品房转变为保障房；

以旧换新，通过帮小业主卖掉旧房，缩短置换周期；

限制供地，从根本上遏制库存新增。

此外，还有针对房企的一系列支持政策。其中尤其值得一提的是白名单机制。

去年以来，二手房表现一直好过一手房，成交占比也已超过新房。到了今年，新房成交持续下行，直到10月份才有所回升，而二手房成交从4月份开始便已实现正增长。

购房者弃新房转战二手房，很重要一个原因是前两年新房烂尾太多，购房者对于新房交付有所担忧。而二手房所见即所得，能够给购房者更大的安全感。

保交房，不仅是维护购房业主的权益，也是恢复购房信心绕不过的一环。

至此，房地产去库存的思路基本已清晰。而且，可以确定的是，去库存即将进入加速阶段。

3、政策合力形成，楼市去库存将全面提速

根据国家统计局的数据，前三季度全国房屋新开工面积为56051万平方米，全国商品房累计销售面积70284万平方米，开工量明显低于销售量。这一趋势的出现，是从2022年开始的。在此之前的2019年-2020年的开工量与销售量的比值最大，分别达到132.41%及127.46%，这也为后面几年的库存积压埋下了隐患。

数据来源：国家统计局，制图：明源地产研究院

可以看出，前三季度库存量减少，主要受益于供应量下降。

一方面，近三年房企拿地意愿下降，直接影响到土地成交量；另一方面，各地的土地出让已实行动态调节模式，去化周期超过36个月的城市不能出让土地，去化周期在18个月（不含）-36个月的城市必须遵循“盘活多少、供应多少”的原则，也就是新出让的土地面积不能超过去化面积。

这相当于切断了库存上升的路径。即便没有其他去库存手段，库存量也会维持一个相对稳定的水平，不会再增加。

与此同时，各项措施多举并下，全面加速楼市去化。近期出台的两项政策，将在推动楼市去库存方面发挥显著作用。

①100万套的旧改，有望带动库存去化1亿平方米

10月17日，中央提出，通过货币化安置等方式，新增100万套城中村和危旧房改造。

有人将此称之为“棚改2.0”。

按照每套100㎡预估，如果100万套的货币化安置完全落地，将能够带动存量房屋去化约1亿㎡。相当于当前库存总量的约七分之一。

②利用专项债券收购存量商品房，规模值得期待

早在五月份，央行便提出，设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房。九月份的时候，政策再次加码，由央行提供全额资金支持，降低商业银行的资金成本和放贷风险。

11月8日“10万亿化债”组合拳出台，存量房收储工作的支持力度再次升级，允许地方利用专项债收购存量商品房。

目前具体细则已经在研究中，规模有多大，不妨期待一下。

一旦专项债细则落地，收储的资金问题得以大幅解决，收储工作将会大幅提速。这也为楼市去库存再添一份力量。

③需求端政策持续接力，维系楼市成交热度

昨日，楼市财税政策出台，又为购房者带来一波“福利”。此时距离924新政才不到2个月的时间。

九月底新政之后，楼市有了明显提升，特别是一线城市十月份多项成交数据创下了阶段性新高。不过机构监测数据也显示，近期成交有所回落了。此时再出利好，很明显是接力前期政策，稳住这一波楼市热度。

毫无疑问，在供需接下来还会持续利好释放，楼市去库存将全面加速。房地产止跌回稳指日可待。